Immobilienstandort Stuttgart

09.09.2009 In der baden-württembergischen Landeshauptstadt wird Beständigkeit offenbar geschätzt. An den Immobilienmärkten gibt es kaum Ausschläge nach unten oder oben. Bei den ortsansässigen Unternehmen handelt es sich überwiegend um familiengeführte Mittelständler beziehungsweise Weltunternehmen wie Stihl, Trumpf und Bosch, die nicht in Quartalsberichtszeiträumen, sondern in Generationen denken. Selbst im Rathaus sitzt mit Wolfgang Schuster erst der dritte Nachkriegs-Oberbürgermeister. Abgewählt wurde keiner seiner Vorgänger - und alle drei kamen mit dem CDU-Parteibuch ins Amt.

Vor diesem Hintergrund kommen einige Ereignisse aus jüngster Zeit durchaus einem Erdbeben gleich. Die Turbulenzen um Daimler - Chrysler gekauft, Chrysler verkauft - sind noch nicht verdaut, da verhebt sich Wendelin Wiedeking als der König von Zuffenhausen bei dem Versuch, auch Kaiser von Wolfsburg zu werden. Bei den Gemeinderatswahlen im Juni stießen die Grünen - knapp zwar, aber immerhin - die CDU erstmals als stärkste Fraktion vom Thron. Das sollte Auswirkungen auf die weitere Entwicklung der Stadt haben.

Wirtschaftsstark und stabil
Stuttgart gehört zu den wirtschaftsstärksten und stabilsten Märkten. Dies beschert der Stadt traditionell zu Krisenzeiten größere Beachtung. So konnten die Wirtschaftsförderer von Stadt und Region jüngst 440 Teilnehmer beim zweiten Immobiliendialog Region Stuttgart im Rathaus begrüßen. Viele davon waren aus ganz Deutschland, einige aus dem angrenzenden Ausland angereist.

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Im ersten Halbjahr büßte Stuttgart beim Vermietungs- und Transaktionsvolumen weniger ein als die meisten anderen deutschen Metropolregionen. 84.000 Quadratmeter wurden nach der Beobachtung von Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung von Ellwanger & Geiger, vermietet. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres ist das zwar ein Minus von rund 16 Prozent. 2008 war aber für den Stuttgarter Büromarkt ein sehr gutes Jahr. Gegen den Trend legte der Flächenumsatz auf 180.000 Quadratmeter zu. Für das Gesamtjahr 2009 rechnet Thomas Zaiser, Partner Bürovermietung bei Bräutigam & Krämer, mit rund 160.000 Quadratmetern.

Wenig neue Flächen auf dem Markt

Der Leerstand sollte mit 460.000 Quadratmetern, das entspricht einer Quote von 6,2 Prozent, stabil bleiben. Dieses Jahr kommen laut Zaiser nur 27.350 Quadratmeter Bürofläche neu auf den Markt, 87 Prozent davon sind vorvermietet. Im kommenden Jahr dürfte das Fertigstellungsvolumen 38.100 Quadratmeter betragen. „Von einer kleinen Insel der vergleichsweise Seligen im Strom der globalen Krise“, spricht daher Sandro Camilli, Niederlassungsleiter von Jones Lang LaSalle in Stuttgart.
Das dürften allerdings nicht alle Marktakteure so sehen. Einigen Projektentwicklern macht die Spitzenmiete zu schaffen, die unverändert bei dürftigen 18 Euro pro Quadratmeter liegt. Seit Jahren gibt es hier kaum eine Veränderung. Nur 2001 kletterte der Wert kurzfristig auf das Allzeithoch von 20 Euro. Doch im jüngsten Aufschwung wurden von Entwicklern einige Grundstücke erworben, die zu 18 Euro nicht wirtschaftlich bebaut werden können. Viele gingen damals davon aus, dass bald wieder die 20-Euro-Grenze fällt. Doch selbst konservativ kalkulierte Projekte haben ein Problem: Die für den Baubeginn notwendige Vorvermietung bleibt aus.

Viele Projekte in der Innenstadt

Außergewöhnlich viele Vorhaben finden sich in der Innenstadt. Dort hat sich im ersten Halbjahr das Vermietungsvolumen auf 45.000 Quadratmeter mehr als verdoppelt. Grundsätzlich fehlen große, moderne Flächen. Doch momentan kommen auch weniger große Gesuche nach. Der Hauptteil der Abschlüsse entfällt inzwischen auf Flächen unter 500 Quadratmeter.

Das Investitionsvolumen ging im ersten Halbjahr um 35 Prozent auf 170 Millionen Euro zurück, ermittelte Björn Holzwarth, Leiter Gewerbeimmobilien bei Ellwanger & Geiger. Im Durchschnitt der von BNP Paribas Real Estate (früher Atisreal) untersuchten Großstädte betrug der Rückgang hingegen 73 Prozent. Im deutlich größeren Hamburg wurde mit 171 Millionen Euro auch nicht mehr verkauft. „Die Nachfrage ist da, aber das Angebot an Core- und Core-plus-Immobilien fehlt“, stellt Frank Leukhardt, Partner Investment Deutschland bei Bräutigam & Krämer, fest. Ab 2010 erwartet er wieder einen Anstieg des Transaktionsvolumens. Zum einen würden dann Projektentwicklungen - auch auf Stuttgart 21 - das Angebot erhöhen. Zum anderen würden in der Hochphase 2006/07 gekaufte Bestandsimmobilien wieder zum Verkauf stehen.

Stuttgart 21 kommt voran

Das Verkehrs- und Stadtentwicklungsprojekt Stuttgart 21 soll in den kommenden 15 Jahren Investitionen von 9 Milliarden Euro auslösen, verspricht Oberbürgermeister Schuster. Momentan steht erst ein Teilareal zur Bebauung bereit. Die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) hat schon drei Bürogebäude vollendet, die Stadt startete mit dem Bau einer rund 75 Millionen Euro teuren Bibliothek. LBBW Immobilien will im zweiten Halbjahr mit den Arbeiten an einer neuen Hauptverwaltung beginnen.

Die privaten Vorhaben stecken dagegen noch im Stadium der Vorvermietung. So stehen Fay Projects und Gero Real Estate mit dem 16 000 Quadratmeter Bürofläche umfassenden Europe-Plaza in den Startlöchern. Das Bankhaus Wölbern und die Schwäbische Wohnungs AG wollen einen 60 Meter hohen Turm errichten. Reiß & Co. Real Estate plant 250 Mietwohnungen und einen Büroriegel für 85 Millionen Euro.

Geschäftsführer Oliver Reiß verhandelt angeblich mit zwei Investoren und will im kommenden Jahr mit dem Bau beginnen. Vom Tisch scheint hingegen ein Einkaufszentrum mit 47 500 Quadratmetern Verkaufsfläche zu sein, welches ECE und Strabag realisieren wollten. Es wäre das größte in Baden-Württemberg geworden. Die Stadt möchte es verhindern und genehmigt daher nicht die gewünschte Zahl an Stellplätzen.

Es wird weiter gebaut

Trotz der Wirtschaftskrise im Lande wird in Stuttgart weiterhin gebaut und geplant wie selten zuvor. Hochtief Projektentwicklung revitalisiert das ehemalige Verlagsgebäude von Reader's Digest und plant einen Neubau am Österreichischen Platz. Phoenix Real Estate steht vor der Vollendung des Windows in der Theodor-Heuss-Straße mit KPMG als Mieter.

Bülow hat zwei Projekte in der Lautenschlagerstraße. Hines will die ehemalige Oberpostdirektion sanieren. Das Kaufhaus Breuninger und das Land Baden-Württemberg bereiten einen Architektenwettbewerb für das Quartier Da Vinci direkt am Karlsplatz vor. Im Hospitalviertel stehen mehrere Vorhaben vor dem Start. Das Güterbahnhofareal in Bad Cannstatt wird entwickelt - neben Wohnungen sollen dort unter anderem vier Hotels entstehen.

Am Pragsattel lassen sich immer mehr Autohäuser nieder, auch Parzellen für Bürogebäude stehen dort zur Verfügung. Ein Schlüsselgrundstück hat sich Porsche gesichert. Die Stadtoberen hatten gehofft, dass hier die von Wiedeking geplante Porsche-VW-Holding ihren Sitz nimmt. Dieser Traum zumindest ist geplatzt.

Bild:
10.09.2009 Stuttgart 21: Die erleuchteten Gebäude sollen entstehen, wenn die Gleisanlage des Hauptbahnhofs (vorn) unter die Erde gelegt wird. AP, ddp, dpa

Quelle:
F.A.Z., von Frank Peter Unterreiner